Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения – Недвижимость – Журнал Домклик

“На нашей улице дети продали родительский дом после их смерти. Позже люди видели, как дети приезжали и предлагали деньги новым хозяевам, плакали, ходили под окнами и гладили стены дома”…

Как простые вещи становятся вдруг дорогими

В июле, впервые за последние 14 лет, я зашла в бабушкин дом, увидела печку с сердечком над «комінам» — и оно вдруг поплыло в глазах, потеряло очертания и стало соленым комком в горле. В ушах зазвенело, слезы затянули глаза — и все на мгновение исчезло.

— Ну что же ты плачешь, это уже твой дом, — успокаивал муж.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYПечка наша в отличном состоянии. Когда были в деревне на осенних каникулах, топили ежедневно, готовили там щи с боровиками, бабку… Топить печь меня учила бабушка, и сейчас это очень пригодилось

Мне еще не верилось, что дом снова стал моим, хотя доказательства лежали здесь же, в сумке. Можно было щелкнуть замочком, вынуть договор купли-продажи и в сотый раз увидеть там свое имя.

В руках — большая связка ключей, где каждый ключ раньше был просто ключом, теперь в каждом — история.

Например, длинный ключ с фигурной головкой раньше открывал двери в «светлую палавiну хаты». Большая комната с грубкой из «панскай кафлі» в солнечные дни была залита светом под самый потолок. Помнится, на круглом столе, покрытом вышитой скатертью, стояли комнатные цветы, будильник, заведенный на шесть утра, «каб не праспаць кароўку». В этом же столе была потайная «шуфлядка», где бабушка хранила письма отца, которые он ей писал «з флоту». Я втайне от бабушки открывала полочку и с увлечением читала отцовские письма с рассказами о «качке на корабле, о том, как жарко в Анголе…». После продажи дома не осталось ни стола, ни этих теплых писем, которые, уверена, с таким же интересом мог бы читать сейчас бабушкин правнук.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYКомната, где стоял обеденный стол и собиралась вся семья. Здесь же был и телефон, когда-то единственный в деревне. Помнится, как односельчане приходили к бабушке, чтобы позвонить, садились на лавочку у печки и ждали, когда «соединят с городом». Бабушка записывала в отрывной календарь, кто приходил и сколько минут наговорил (время спрашивали у оператора)

Дом вернулся в семью только через 15 лет — без мебели и тех вещей, которые с годами из повседневных становятся дорогими.

Фото: Елена Зуева, TUT.BY«Светлая палавіна» бабушкиного дома. А теперь и моего дома

То, что этот дом мой, я почувствовала во второй приезд, когда сама повернула ключ в замке, прошла в дом, прислонилась щекой к печке. Вспомнилось, как в детстве перед сном бабушка становилась спиной к теплому кафелю, прижимала меня к себе, и мы подолгу молчали. Слышно было, как лают на деревне собаки, как в саду падают в траву перезрелые и такие ароматные яблоки белого налива.

— Я цябе ранічкаю пабужу, а ты гусяк на выган загоніш, добра? — нарушала тишину бабушка.

Фото: Елена Зуева, TUT.BY

Кажется, мне все было в удовольствие: пробежаться босиком по ледяной росе, что крупными каплями лежала на траве, а потом весело снимать с босых ножек прилипшие лепестки ромашки…

Можно ли продать?

Законом определено, кто может считаться близкими родственниками. Согласно Семейному кодексу РФ (ст.14) к ним относятся:

  • родители и дети;
  • дедушка, бабушка и внуки;
  • братья и сёстры.

Важно! Никаких ограничений по работе с имуществом между родственниками законом не предусмотрено. Недвижимость можно передать, заключив договор купли-продажи. Документ оформляется по стандартной форме, вне зависимости от того, кем приходятся друг другу продавец и покупатель.

Особые правила действуют, если участником сделки является несовершеннолетний. Продажа недвижимости запрещена между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ). Получается, что объект, принадлежащий ребёнку младше 18 лет, не может быть продан близким родственникам матери, если она его законный представитель.

Может ли супруг продать супруге?

Супруги, как и другие близкие родственники, могут продавать друг другу недвижимость. Тем не менее заключение сделок между ними невозможно, если продаётся совместно нажитое имущество. Любой объект недвижимости, приобретённый в период брака, считается общей собственностью. При этом не имеет значения, на кого она оформлена.

Если же имущество было приобретено до брака, оно беспрепятственно может быть продано супругу.

Сделка купли-продажи объектов, приобретённых в период брака, возможна, если:

  • Недвижимость перешла одному из супругов по наследству.
  • Объект был передан в дар.

В обоих случаях имущество не будет рассматриваться как общее, а значит его продажа между супругами возможна без ограничений.

Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками

Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого нужно сначала разобраться в понятиях. К близким относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии — родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих мать или отца) братья и сестры (СК РФ, ст.14).

Взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (НК РФ, ст.105). 

Схема действий, как совершить сделку

Продажа недвижимости между родственниками проводится по обычной схеме:

  1. Заключается договор-купли продажи.
  2. Сделка регистрируется в Росреестре.

Документы

Собирают 2 типа документов:

  1. Для проверки юридической чистоты сделки.
  2. Для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Обычно первый пакет документов гораздо шире. Покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое имущество юридически чистое. В первую очередь это касается жилых объектов (квартир, домов). Они проверяются на:

  • наличие обременений;
  • неузаконенных перепланировок и т.п.

Но контроля требует и нежилая недвижимость. Так, на предмет ареста и наличия права требования третьих лиц на объект, необходимо проверять и земельные участки.

Во второй перечень входят только бумаги, необходимые при регистрации сделки в Росреестре.

Внимание! Сделка купли-продажи между родственниками удобна тем, что дополнительная проверка продаваемого объекта обычно не нужна.

Требуется подготовить документы, которые будут переданы в Росреестр:

  • Договор купли-продажи.
  • Документ, на основании которого осуществляется право собственности на объект (договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации).

Оформление договора

Договор купли-продажи между родственниками не требует особой структуры и не содержит специфических пунктов. Если участниками сделки не являются несовершеннолетние, документ можно оформить в простой письменной форме.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, любой договор должен включать в себя информацию о существенных условиях. Иначе говоря – пункты, без которых документ будет признан недействительным. К ним относятся:

  1. Наименование документа.
  2. Стороны договора (продавец и покупатель, с указанием ФИО и паспортных данных).
  3. Предмет договора – то, что продаётся (квартира, дача, земельный участок).
  4. Суть договора (указывается действие, осуществляемое с недвижимостью – продажа).
  5. Цена договора (указывается сумма, которая будет уплачена за продажу недвижимости).

В случае со сделкой между родственниками главный интерес представляет пункт о цене договора. Дело в том, что сумма, полученная с продажи недвижимости, считается доходом (ст. 217.1 НК РФ). В таком случае продавцу придётся заплатить налог в размере 13% от прибыли.

Важно! Обычно родственники-участники сделки намеренно занижают цену имущества. Однако такая схема чревата штрафными санкциями от налоговых органов. Они имеют права проверить сделку. Если выяснится, что цена по договору сильно ниже рыночной стоимости объекта, придётся оплатить налог с начисленными пени.

Помимо существенных условий договора указываются также дополнительные. Как правило, там прописывают:

  • Процедуру передачи имущества покупателю (как и когда).
  • Схему расчётов между участниками сделки (в какой форме они будут производиться, до или после регистрации сделки и т.д.).
  • Подробное описание состояния продаваемого объекта на момент сделки.
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на недвижимость.
  • Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если продаётся квартира).
  • Порядок разрешения споров и распределения ответственности.

В случае со сделкой между родственниками эти пункты могут быть упущены, т. к. процедура упрощённая, а продажа, по сути, фиктивная.

  • Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между супругами
  • Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между родственниками

Сделка и регистрация

Регистрация договора у нотариуса не требуется (за исключением случаев, где одна из сторон – несовершеннолетний). Документ подписывается обеими сторонами и передаётся на регистрацию в Росреестр. В регистрирующий орган потребуется предоставить:

  • Паспорта участников сделки.
  • Договор купли-продажи.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • 2 Заявления на регистрацию (о переходе права – от продавца и регистрации нового права – от покупателя).

В отдельных случаях могут понадобиться:

  • Согласие супруга/супруги (если объект является совместной собственностью).
  • Отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности на объект).

Контроль со стороны налоговых органов

Нередко сделки с  недвижимостью между родственниками могут оказаться фиктивными. 

Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, а вот денежных расчетов по факту не произвести.

Бывает и так, что для уменьшения налога за проданную недвижимость, родственники в документах умышленно занижают ее стоимость.

Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку.

❗️Например

 Ольга, купившая квартиру год назад, решила продать ее брату Станиславу. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, она в договоре купли-продажи указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее по факту и наличными.

Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован, и прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы. 

«Я хочу, чтобы дом вернулся именно к вам»

Раньше в этом доме было весело. «Тры сыны, тры нявесткi, тры ўнучкi i тры ўнука», — перечисляла всех бабушка, если вдруг кто останавливал нас у магазина и спрашивал, «малодшага цi сярэдняга сына з табою ўнучка?». Сейчас даже не верится, как мы помещались в небольшом, казалось бы, доме, когда съезжались все вместе. Летом это было часто. Правда, в последний раз мы собрались на первую годовщину по бабушке — 17 лет назад. И все.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYНа снимке бабушка с дедушкой в молодости с сыновьями (мой отец у мамы на руках). На стульчике сидит прабабушка Кася

Дом остался в наследство младшему сыну. Бабушка рассудила просто: у старших сыновей есть квартиры в Минске, а у младшего, который живет в Клецке, нет своего угла. Никто не перечил, не ссорился и не скандалил. Просто старшие перестали приезжать, и дети, понятно, тоже.

Дядя через какое-то время продал дом, не сказав об этом братьям. Возможно, не устоял перед ценой: покупатель предложил 2,5 тысячи долларов — приличная сумма, если учитывать, что соседний дом был продан всего за 300 долларов.

Наш дом купил для дачи минчанин Виталий. И это притом что деревня от столицы в 160 километрах, в Клецком районе. Но место красивейшее: тихие улицы граничат с лесом, рядом небольшое озеро.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYВ деревне есть озеро, на берегу которого размещается база отдыха и охотничий домик. Здесь в сезон местное лесничество организовывает охоту. База также используется и для проведения свадебФото: Елена Зуева, TUT.BYДубовый бор на берегу озера. Там есть дуб, которому больше 400 летФото: Елена Зуева, TUT.BYВыгон, расположенный между двумя улицами Молодежной и Центральной — там паслись гусиФото: Елена Зуева, TUT.BYПустырь на месте жилого дома и садаФото: Елена Зуева, TUT.BYПустырь вместо домаФото: Елена Зуева, TUT.BYЕще два года назад на этом месте стоял дом и рос садФото: Елена Зуева, TUT.BYНачало улицы Центральной. За поворотом с левой стороны находится озероФото: Елена Зуева, TUT.BYПоле, где раньше деревня пасла коровФото: Елена Зуева, TUT.BYМестные жители держат небольшие хозяйства, в основном свиней и птицу. Коров в деревне ни у кого нет, а раньше, например, их держали в каждом двореФото: Елена Зуева, TUT.BYВместо коров местные жители предпочитают держать козФото: Елена Зуева, TUT.BYНа улице Панской осталось большинство местных жителей. Дедушка рассказывал, что так улицу называли в шутку из-за того, что там жили женщины, которые не работали в колхозе: библиотекарь, продавец… Мол, были «паннамі».Фото: Елена Зуева, TUT.BYМуж и дедушка Янак идут по нашей улице, несут для лошади траву

После продажи дом начал мне сниться все чаще, и во сне он был нашим. А наяву было смутное ощущение, что у меня долго не заживает какая-то рана, тянет и ноет. Я даже Виталию свой номер телефона оставила на тот случай, если он решит продать когда-нибудь наш дом. А вдруг? Но нет, семь лет ходили и не оправдывались слухи о продаже.

Ежегодно мы бывали в деревне, оставляли у дома родственников машину, шли на кладбище. Но пройти нам с отцом мимо дома — было испытанием. Он, казалось, лишь на мгновение поворачивает в его сторону голову и отводит взгляд, идет дальше и смотрит куда-то в точку — ему было больно. Я же смотрела на дом во все глаза, хотела поймать те детали, которые так были дороги с детства: большие ставни, пряные флоксы под окном, белый налив, что шлепается в густую траву…

Фото: Елена Зуева, TUT.BYСлева с красной крышей — дом бабушки

В начале весны мне снова приснился дом. «Ленка, я ж тут цябе чакаю столькі гадоў, чаму ты не ехала да мяне? — говорила во сне мне бабушка. — Гэта ж твой дом». Мне было так неловко, что столько лет не была в доме, где меня она ждала, что не привезла ей любимого «мінскага хлеба».

В этот день я позвонила хозяину дома Виталию, оказалось, что он его действительно собирается продавать. Здесь, правда, закончилась лирика: за дом хозяин просил 10 тысяч долларов.

Надо отдать должное, Виталий поддерживал дом в порядке: сделал ремонт, заменил проводку, провел в дом воду, чем и обосновал повышение цены. К такому повороту мы оказались не готовы, рассчитывая, что цена может повыситься лишь вдвое. Но хозяин настаивал на десяти тысячах. Такой суммы у нас не было, и мы взяли паузу.

В это же время пришла еще одна новость, которая быстро расставила приоритеты: папа заболел раком. Всей семьей переключились на отца: анализы, консультации врачей, ожидание операции. Но чем ближе приближалась операция, тем больше я склонялась к покупке дома, папиного дома. Он очнется после операции, а я положу ему в руку ключи от дома, представляла я.

Папу прооперировали, очнулся он без ключей в руке, со слабой улыбкой, мол, «у меня, девчонки, все в порядке — я теперь, как король» — и показал ноги в белоснежных компрессионных чулках.

Через две недели папе уже снимали швы, ждала его звонка — все ли прошло хорошо.

— Лена, здравствуйте, это Виталий, я хочу продать вам дом, пусть он вернется именно вам, — вместо папы позвонил хозяин дома.

Вслед позвонил и папа…

Самое удивительное, что процедура купли-продажи дома заняла пару часов. Дом мы купили за шесть тысяч долларов. Причем все шло так легко, как будто кто-то бежал впереди нас и открывал все двери.

Налогообложение

Любой доход с продажи имущества является прибылью и облагается налогом на доходы физических лиц (Гл. 23 НК РФ). При передаче недвижимости родственнику через договор-купли продажи продавцу придётся заплатить налог в 13% от суммы прибыли (ст. 217.1 НК РФ).

Получится ли освободиться от уплаты налогов, в каких случаях?

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда продавец может быть освобождён от уплаты налогов. Платить налог не нужно:

  1. Если проданная недвижимость находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет, если была получена в дар или по наследству) — ст 2, пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014. При этом не имеет значения, жилая она или нет. Нежилой объект в таком случае не должен использоваться в коммерческих целях.
  2. Если стоимость проданного объекта не превышает 1 млн рублей — для жилых объектов, садовых домов и земельных участков (ст.217 НК РФ).
  3. Если стоимость объекта не превышает 250 тыс рублей — для нежилой недвижимости.
  4. Размер стоимости, указанной в договоре, соответствует стоимости, по которой недвижимость была приобретена ранее.

Покупка недвижимости у родственника в ипотеку

Если недвижимость покупается у близкого родственника в ипотеку, то продавцу необходимо предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.

Комментарий эксперта

Документом от продавца может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности или паспорт с пропиской по другому адресу. Таким образом банк страхует себя и минимизирует риск мошеннической сделки между родственниками.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик 

Родовод до пятого колена, который записала прапрабабушка

И вот я держу связку ключей, держу мой дом, и в холодном металле, который греется от ладони, оживает моя мечта.

— Лена, мы, когда купили дом, съездили на кладбище, чтобы «познакомиться» с хозяевами, — сказал Виталий в день продажи дома. — Нам рассказали, что ваши дедушка Николай и бабушка Бронислава были хорошими людьми и хозяевами. Но все же это ваше, нам приятно, что вы сюда вернулись. Видно, что вам это дорого.

Еще Виталий показал мне старую рамку с нашими семейными фотографиями, которая нашлась на чердаке летней кухни. На обратной стороне снимков моя прапрабабушка Луцея подписала, кто где изображен.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYРамка, которую нам передали новые хозяева дома. Там фотографии родных по дедушкиной линии

Летом, во время отпуска, мы долго разбирали подписи на этих снимках. Восстановить «радавод» помог родной брат бабушки Янак, что живет от нас через два дома. Ему пошел 86-й год, а память, любит приговаривать дедушка, «як у маладога, а то і лепшая».

— Тут вось твая прабаба Стэфа — адзіны, лічы, здымак застаўся, то яна ў пана служыла, што ў Ілямполі жыў, — перебирали мы с дедом Янком фотографии родных. Позже он соберет эту большую стопку фотографий, завернет в детскую пеленку, перевяжет ленточкой и уйдет «схаваць у куфар».

Фото: Елена Зуева, TUT.BYДедушка Янак принес «з куфра» семейный архив фотографий, бережно завернутый в детскую пеленкуФото: Елена Зуева, TUT.BYДедушка Янак и бабушка Маня разбирают семейные фотографии

Жизнь в деревне, конечно, изменилась. Из местных старожилов на нашей улице осталось восемь человек, а было с десятка четыре. Вместо магазина — автолавка, приезжает три раза в неделю, останавливается у нашего дома.

— От добра, Ленка, што ты хату бабіну купіла, — так начиналась самая ходовая тема в ожидании автолавки. — Толькі што пераплаціла вельмо. Але ж і хата якая спраўная! А то вунь тыя хаты, што пакінулі, ніхто не едзе, узялі, ямы павыкопвалі ды бульдозерам паспіхвалі разам з яблынямі, калодзежамі. Мы хадзілі глязделі — то такі жах! Як усе роўна чалавека пахавалі, так і хату тую ў яму спіхнулі. Гэта ж Шапіра так сказаў, каб хаты закопвалі. А няхай бы стаялі, можа б, яшчэ дзеці апомніліся ды прыехалі. Ці мо таму, хто ў калхоз ізде, далі б і так.

Действительно, на соседней улице забытые наследниками дома исчезли навсегда, оставив после себя ровное поле. Жалеют ли они об этом? Неизвестно.

Мне даже сложно ответить, купил ли бы отец свой дом. В какой-то момент показалось, что этот дом, где прошло мое беззаботное детство (бабушка меня многому учила, но и жалела), мне ближе, чем папе, у которого деревенский период прошел в тяжелом труде. Дедушка был главным бухгалтером в колхозе, бабушка не работала, зато трудилась дома — было большое хозяйство.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYДедушка Янак — родной брат моей бабушки — рассказывает, как строили наш дом

Неудивительно, что моим дедушке и бабушке, как и большинству в деревне, хотелось, чтобы их дети «выйшлі у людзі, не жылі ў гразі». По их мнению, это значило, что нужно получить образование, построить в Минске квартиру, купить машину. Все сбылось, как они и мечтали: дети осели в городских квартирах, приезжали красиво одетые в выходные, привозили столичные гостинцы, сменяли строгие костюмы на рабочую одежду — и вперед на сенокос или картошку, или еще какую работу по хозяйству. И сейчас, когда потребительская программа выполнена, им уже не хочется возвращаться туда, откуда они так целенаправленно уезжали. Получается, что согласись они переехать снова в деревню, должны будут перечеркнуть все «прожито-нажитое». Причем потребительское отношение к жизни будет подталкивать к тому, чтобы разводить хозяйство, сажать огород под завязку, чтобы негде было пройти, чтобы каждый кусочек земли не пустовал. Но силы уже не те. Одним словом, они напахались, заслужили отдых и уважение.

Надо отдать должное, у родителей наших была почва под ногами в виде стабильности, которая давала возможность планировать все заранее. У нас же сейчас все в динамике, а значит, нет никакого плана наперед, мы словно в подвешенном состоянии. Но это непостоянство выбивает из нас потребителей, заставляет взвешивать, размышлять и расставлять приоритеты. Получается, что сейчас важнее душевный комфорт, гармония, хорошие впечатления и отношения. А еще понимание того, что то, чем мы себя окружаем (в первую очередь быт), нужно только нам.

И я уверена, что дом мне просто необходим, но нужен ли будет моим детям — не знаю. Время, как всегда, расставит все на свои места.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYСын Степа вместе с прадедушкой Янком ведут лошадь, которая будет ночевать в нашем сарае

Получение налогового вычета

Налоговый вычет — это возврат подоходного налога 13%, который государство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег можно вернуть: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты, если недвижимость куплена в ипотеку.

Но если вы покупаете недвижимость у взаимозависимого родственника, налоговый вычет вы получить не сможете — ни за недвижимость, ни за выплаченные проценты по ипотеке.

❗️Например

Олег собрался купить квартиру у сестры, которая решила переехать за границу. Сестра Олега — его взаимозависимый родственник, и за покупку такой недвижимости налоговый вычет Олегу не полагается. Но если квартира покупается в браке, налоговый вычет за нее может получить жена Олега, так как она не является взаимозависимым родстенником для его сестры.

Вместо послесловия. «Приезжайте, дядя Толя»

В нашей истории было одно прощание и одна встреча.

В начале осени умерла соседка бабушка Геня, которая жила в доме напротив. Единственная дочь, которая живет на Сахалине, не успела прилететь. Через сорок дней родственники из соседней деревни приехали на легковой машине с небольшим прицепом и погрузили туда все пожитки бабушки Гени, где среди прочего добра были аккуратно сложены большие рамы с семейными портретами, рядом стояла кастрюля с небольшим пакетиком белой фасоли… Так одна человеческая жизнь вместилась в один прицеп.

А летом была еще одна теплая встреча. Еще одна, потому что встреч, объятий и слез было этим летом много. Мы повидали почти всех родных. Будем рады и тем, кого еще не видели.

В один из таких дней приехал сосед — дядя Толя. Мы прикинули, что не виделись с ним лет двадцать! Он тоже давно не был в родительском доме, а тут вдруг надумал, приехал и целый день косил траву вокруг дома. Потом всю ночь у него горел свет. Он объяснил, что хотел, чтобы счетчик ожил, намотал немного киловатт. «Пусть видят, что я здесь был», — объяснял он.

На следующий день дядя Толя наводил порядок в доме, в высоком костре жег всякий хлам. Вечером он зашел к нам, долго сидел с отцом — говорили «за жизнь». Утром дядя Толя уехал и больше не приезжал. Но первый шаг был сделан, а значит, должен быть и второй.

 — Приезжайте, дядя Толя, будем хорошими соседями.

Фото: Елена Зуева, TUT.BYЕлена Зуева

Отличия от дарственной, завещания

Важно! Передать недвижимость родственнику можно и через другие юридические процедуры – дарения и завещания. Для этого составляются, соответственно, договор дарения или завещание.

Особенность завещания – получить имущество можно только после смерти наследователя, пройдя процедуру вступления в права наследства.

Договор дарения – наиболее удобная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Дарителю не придётся платить налог на отданное имущество. Если одаряемый состоит в браке, то полученная по дарственной недвижимость не будет считаться совместно нажитой собственностью (Ст. 36 СК РФ).

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Плюсы и минусы ДКП

Плюсы сделки купли-продажи:

  1. Её сложнее оспорить, чем процедуру дарения.
  2. Возможность получить имущественный вычет, если покупатель и продавец – не ближайшие родственники.

Минусы:

  1. Продавцу придётся заплатить налог с продажи (дарение близкому родственнику налогом не облагается).
  2. Если покупатель состоит в браке, полученная недвижимость будет считаться совместной собственностью.

Сделки с несовершеннолетними родственниками 

По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки (ГК РФ, ст.37). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.

Даже если фактически платит не ребенок, а государство, законность таких сделок оказывается под угрозой расторжения.

❗️Например

Роман, Татьяна и их несовершеннолетний сын Илья получили материнский капитал, который решено было потратить на улучшение жилищных условий — покупку квартиры у бабушки Ильи.

Так как фамилии у несовершеннолетнего внука и бабушки были разные, нарушений не выявили — право собственности на квартиру оформили за семьей, а Пенсионный фонд перечислил средства маткапитала на счет продавца. Однако через некоторое время была произведена прокурорская проверка: нарушение было обнаружено, а сделку в судебном порядке признали недействительной.

Сделки с недвижимостью между супругами

Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью. Один из супругов не может продать, подарить или купить у второго недвижимость, которая и так ему принадлежит по закону на общих правах (СК РФ, ст.35).

Все о том, как делится общесупружеское имущество, вы можете прочитать в подробной статье

❗️Например

Ирина и Антон попали в сложную ситуацию — у Антона скопился приличный долг в микрокредитной организации. Возникла опасность, что его могут признать банкротом, а имущество продать с торгов. Право собственности на недвижимость принадлежало Антону, и, чтобы спасти квартиру, он решил оформить договор дарения на супругу.

Нарушений выявлено не было, и переход права собственности был зарегистрирован. После того как Антона признали банкротом, в ходе проверки суд установил, что сделка была проведена с нарушением норм закона — квартира была куплена в браке и являлась совместной собственностью. Сделку признали недействительной.

Проверить недвижимость перед продажей или покупкой и исключить потерю права собственности можно, заказав экспертную «Юридическую проверку» от ДомКлик

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...